Desmembramento e remembramento: qual a diferença

Desmembramento e remembramento são processos opostos. Desmembrar é dividir um imóvel em partes menores. Remembrar é fundir dois ou mais imóveis em um só. Confundir os dois atrasa o processo, porque cada um tem requerimento próprio no SIGEF e documentação diferente no cartório.

O que é desmembramento

No meio urbano, a Lei nº 6.766/1979 define desmembramento como a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, aproveitando o sistema viário que já existe. Ou seja, não se abre rua nova: o lote nasce dentro da malha urbana já implantada.

No meio rural, existe um limite. A Lei nº 5.868/1972 estabelece que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado em área de tamanho inferior ao módulo calculado para a região. Na prática, isso significa que o desmembramento tem um piso: não dá pra fatiar a propriedade abaixo da menor área entre o módulo e a fração mínima de parcelamento.

No SIGEF, o desmembramento é um requerimento específico, diferente do remembramento e do parcelamento, segundo a Instrução Normativa INCRA nº 77/2013.

O que é remembramento

Remembramento é o caminho inverso: a fusão. A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), no artigo 234, trata da fusão de matrículas quando dois ou mais imóveis contíguos pertencem ao mesmo proprietário e estão em matrículas autônomas. O artigo 233 da mesma lei determina que, na fusão, as matrículas anteriores são canceladas e abre-se uma matrícula nova, com número novo.

No SIGEF, o manual de certificação do INCRA (Portaria nº 698/2022) define remembramento como a ação de fundir parcelas que já estão certificadas. É um requerimento próprio, separado do desmembramento, conforme a mesma Instrução Normativa nº 77/2013.

A diferença na prática

A confusão mais comum acontece na hora de abrir o processo. Desmembramento parte de uma parcela e divide. Remembramento parte de duas ou mais parcelas contíguas do mesmo dono e funde. No SIGEF, são requerimentos distintos: escolher o errado faz o processo voltar para correção, e quem espera é o cliente.

No rural, ainda existe uma diferença de regra: o desmembramento esbarra no limite do módulo e da fração mínima, enquanto o remembramento não tem esse tipo de restrição, já que está juntando terra, não fracionando.

Saber identificar qual dos dois o cliente realmente precisa, antes de abrir o requerimento no SIGEF ou levar a minuta ao cartório, evita retrabalho e atraso na entrega do serviço.